【不動產移轉】買賣、贈與、繼承怎麼選？林昱成地政士解析3大傳承節稅法

 

【不動產移轉】買賣、贈與、繼承怎麼選？林昱成地政士解析3大傳承節稅法 

父母想把房產留給下一代，該怎麼選才最省稅？本期專欄由林昱成地政士帶您一次看懂不動產移轉方式！完整剖析買賣贈與繼承比較的優缺點，破解二親等買賣查核風險與房地合一稅節稅盲點。從長期稅務成本出發，協助您精算出最適合家庭的不動產傳承方案！

許多民眾在規劃不動產移轉時，經常面臨一個問題：

「到底要用買賣、贈與還是繼承比較划算？」

尤其父母想將房產留給下一代時，常常不知道哪種方式最省稅、最安全，也最符合家庭需求。

事實上，買賣、贈與、繼承三種方式各有優缺點，沒有絕對最好的方法，只有最適合自己的方式。

本文將從稅負、優缺點、適用對象等角度進行完整分析。

一、不動產移轉的三種主要方式

1. 買賣移轉

透過支付價金方式完成所有權移轉。

如一般房屋買賣、親屬間買賣

為支付價金的交易方式

2. 贈與移轉

無償將房屋所有權移轉給他人。

常見的做法為：父母贈與子女、夫妻間贈與

不需要支付買賣價金。

3. 繼承移轉

所有權人死亡後，由法定繼承人依法取得財產。

常見於：父母過世，由子女繼承財產；先生過世，由太太繼承財產

二、買賣移轉的優缺點

優點

1. 所有權立即移轉

交易完成即可取得所有權。

2. 法律關係明確

買賣契約及付款紀錄完整，較不容易產生爭議。

3. 房地合一稅取得成本高

取得成本高，之後出售繳納的房地合一稅金額相對比較低．

 

4.符合條件可以自用稅率課徵土地增值稅

以買賣方式移轉，且符合自用稅率條件，如戶籍、無營業出租使用等，可以自用稅率課徵土地增值稅．

缺點

1. 需準備自備款

買賣的方式需有明確的自備款金流，有實際支付的證明。

2. 親屬買賣容易被查核

依遺產及贈與稅法第5條第6款：二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

現行國稅局審核嚴格，二親等買賣會看買方實際金流，以及實際還款能力．且若成交總價低於房屋加上土地總現值，可能被認定為假買賣真贈與。

三、贈與移轉的優缺點

優點

1. 提前完成財產規劃

可在生前安排資產，避免未來部分繼承爭議。

2. 不需支付價金

資金運用較彈性。

3. 可分年規劃

利用每年贈與免稅額，逐步移轉資產。

缺點

1. 可能產生贈與稅

超過免稅額部分需課稅。

2. 房地合一稅可能增加

許多人忽略這點。

受贈人未來出售時，取得成本為受贈取得當年的房屋及土地現值，之後出售可能造成高額房地合一稅。

3. 長輩失去控制權

不動產贈與到子女名下後，法律上已屬於子女所有，長輩失去不動產的控制權。

四、繼承移轉的優缺點

優點

1. 通常稅務最有優勢

繼承取得房地時，免徵土地增值稅、契稅。

2. 有機會避開房地合一稅

如果被繼承人的不動產是民國105年1月1日以前取得，由繼承人繼承後，未來出售時適用舊制，也就是財產交易所得稅，而非房地合一稅。

3. 無贈與稅

避免生前移轉的土地增值稅、可能產生的贈與稅等稅負問題。

4. 保有財產控制權

有的長輩擔心如果生前移轉不動產給子女，子女如果不孝或是翻臉不認人，會導致長輩被趕出家門．長輩可以透過遺產規劃方式，生前仍有財產的控制權。

缺點

1. 可能產生遺產稅

若遺產總額較高，且未作任何節稅規劃，可能須繳納遺產稅。

2. 容易發生繼承糾紛

過去常發生繼承糾紛，其他一方認為分配不均，導致對簿公堂

3. 程序較繁瑣

需準備除戶謄本、戶籍資料、繼承系統表等，如果是分割繼承，還需要另外準備印鑑證明、印鑑章等相關文件。

五、哪些人適合買賣？

適合對象：

1.自備款足夠

2.有報稅所得

3.賣方希望以自用稅率課徵土地增值稅

六、哪些人適合贈與？

適合對象：

1.長輩希望逐年移轉資產

2. 未來不打算出售房產

3. 無足夠自備款，亦想提前規劃財產

七、哪些人適合繼承？

適合對象：

1.不動產持有時間長

2.希望降低整體稅負

3.希望保有財產控制權

八、實務案例分析

案例一

王爸爸有一間位於板橋的房子，30年前購買，成本300萬元，現在市價2000萬元

若現在贈與兒子，未來出售時可能產生高額房地合一稅。

此情況繼承通常較有優勢，既沒有房地合一稅的狀況，亦可解決土地增值稅的問題。

案例二

陳先生有三位子女，擔心未來繼承糾紛。希望生前完成分配。

此情況贈與規劃可能較適合。

案例三

哥哥想將房子賣給弟弟，弟弟有足夠的自備款，亦有報稅所得．雙方已有完整資金規劃．此情況買賣移轉較適合。

九、地政士的專業建議

實務上最常看到的錯誤觀念就是：「哪個最省稅就選哪個。」

有時候當下省下的稅費，之後移轉時反而支付更高額的稅費．

買賣、贈與、繼承，要選擇哪一項，其實真正要考慮的是：

1.家庭成員狀況

2.不動產取得時間

3.未來出售計畫

4.長期稅務成本

因為省下今天的稅，不代表未來的總成本最低。

十、結語

買賣、贈與、繼承沒有絕對的好壞。

應根據家庭需求、稅務規劃、不動產取得時間、未來使用目的進行整體評估。

有些案件適合買賣，有些適合贈與，更多案件或許繼承才是最佳選擇。

因此，在辦理不動產移轉前，建議先由專業地政士協助試算與規劃，才能找到最符合自身利益的移轉方式。

不動產傳承牽涉家庭狀況與長期稅務成本，省下今天的稅，不代表未來的總成本最低。如果你正為了房產該如何移轉給子女而傷腦筋，請讓專業的地政顧問為你精算最安全的節稅方案！ 

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