【房地合一稅計算】賣房節稅必看！林昱成地政士解析400萬免稅額與重購退稅條件

 

賣屋時除了土地增值稅，千萬別忽略了計算複雜的房地合一稅！本期專欄由專業的林昱成地政士帶您一次搞懂最新的房地合一稅計算方式與扣除額規定。教您如何避開裝潢沒開發票等常見地雷，並善用400萬免稅額與重購退稅條件，合法進行賣房節稅。賣房前必看的稅務重點，幫您守住辛苦賺來的獲利！ 

 

一、緣由

過去房地交易採分離課稅，土地按公告土地現值計徵土地增值稅，房屋課徵財產交易所得稅，大多房屋交易按房屋評定現值計徵所得稅，導致稅負偏低；且同年度買賣土地不必負擔土地增值稅，無所得稅，幾無任何租稅負擔；尤其納稅義務人透過房地價格操作，壓低房屋售價規避所得稅。

 

因此，於105/1/1房地合一稅1.0上路，讓短期買賣的稅負大幅增加，並於110/7/1修正部分條文，房地合一稅2.0上路。

 

房地合一稅上路後，採房地合併課稅，於過戶後30日內至戶籍所在地申報房地合一稅．由於是合併課稅，跟過去房屋課徵財產交易所得的狀況不同，計算的方式也相較複雜，許多人在賣房時只有看到成交價，沒有想到背後的房地合一稅如此沈重。

 

林昱成地政士將帶大家一次搞懂房地合一稅的計算方式、節稅技巧，以及常見的踩雷問題。

 

二、哪些情況會被課房地合一稅？

以下狀況需於過戶後30日內，至戶籍所在地申報房地合一稅：

1.房地買賣

2.房屋使用權或土地買賣

3.預售屋換約

4.持分移轉

5.特定股權交易

 

三、持有期間

持有越短，繳納的房地合一稅越重

 

個人適用稅率

 

 

四、房地合一稅如何計算？

計算公式

應納稅額=(成交價−取得成本−必要費用−土地漲價總數額)×稅率

 

五、哪些費用可以扣除？

可扣除項目

（一）取得時可列舉扣除的項目

1.不動產取得價格

（1）買賣：為當時購屋的成交總價

（2）贈與：為受贈當時的土地總現值及房屋評定現值，並以消費者物價指數調整

（3）繼承：為繼承當時的土地總現值及房屋評定現值，並以消費者物價指數調整

 

2. 裝潢費

需有估價單及發票，最好能提供裝潢前後的照片

 

3. 仲介費

購屋時若有透過房屋仲介，其仲介服務費發票

 

4. 稅費與規費

（1）契稅

（2）土地及建物印花稅

（3）地政規費

（4）代書費

（5）履保費

 

（二）移轉時可列舉扣除的項目

1.仲介費：購屋時若有透過房屋仲介，其仲介服務費發票

2.代書費

3.廣告費

4.搬運費

5.清潔費

（上述項目若於出售時未能提示費用證明文件，或所提示費用證明金額未達成交價額3%者，得按成交價額3%計算得減除的費用總額，並以 30 萬元為限。亦即3%或30萬取其低。）

6.土地漲價總數額

 

六、實際案例教學

陳先生在民國110年7月15日，以1500萬買賣取得一間房地，於民國115年3月31日以2000萬售出，民國115年5月10日移轉至買方名下．

陳先生購屋時透過房仲，繳納30萬服務費，持有房子期間，陳先生裝潢費用花了50萬，出售時亦透過房仲，繳納60萬服務費，繳納土地增值稅15萬（土地漲價總數額為30萬），請問陳先生本次賣屋要繳納多少房地合一稅？

 

110/7/15買房1500萬

115/5/10出售2000萬

費用：

裝潢50萬

仲介費90萬

土地漲價總數額30萬

 

計算：

獲利：

2000萬- 1500萬 - 50萬 - 90萬 - 30萬

= 330萬

 

持有4年多：

適用35%稅率

 

應納稅額

330×35%=115.5萬

約115.5萬元。

 

七、節稅技巧分享

（一）400萬自住免稅額

符合下列條件，出售房地的獲利在400萬元以內免稅，超過400萬元的部分僅課徵10%：

1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。

2.交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

（二）重購退稅

1.先售後購或先買後賣都可以，但舊屋出售與新屋重購的移轉登記須在 2 年內完成。

2.房地所有權人需為本人或其配偶；戶籍則需為本人、配偶、或未成年子女在出售與重購之房屋設籍並確實有實際居住使用。

3.出售與重購之房地不能有營業、出租、執行業務使用，僅能自住。

4.可退稅金額＝(重購買入價 ÷ 舊屋賣出價) × 已繳房地合一稅

(如：新購Ｂ屋 900 萬、賣原持有Ａ屋 1500 萬、已繳納60萬房地合一稅 → 可退 36萬。)

5.重購退稅後列管5年，期間內不得改作他用或移轉（包含買賣、贈與、出租、營業等），否則追繳原退（扣抵）稅額．

 

八、特別注意事項

❌家具不能列成本

例如：

1.沙發

2.電視

3.冷氣等

可移動式的傢俱家電通常不能扣。

 

❌沒發票的裝潢

裝潢公司要開立發票會需要多百分之五的費用，往往客戶為了省這個百分之五的費用而選擇不開立發票，導致出售房屋時，花費數十萬，甚至數百萬的裝潢費用無法列舉扣除，因小失大。

 

❌持有期間計算錯誤

計算房地合一稅的持有期間，是以登記日計算。

 

❌自以為自住

戶籍沒設好可能失敗，自住優惠稅率是以設籍開始計算6年，而非登記取得日期。

如：小明於108/06/06登記取得房地，108/06/30遷入戶籍，需連續滿6年後，才符合房地合一稅自住免稅優惠．

 

✅保留所有單據

購屋時的所有單據都要保留好，所有資料都放在同一個資料夾，以免遺失

✅出售前試算應納房地合一稅

 

稅費試算讓你一個頭兩個大？別擔心！好寓見房產團隊隨時為你解答。避免因小失大，現在就為你的資產做好最周全的規劃！

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