【不動產贈與】房子送小孩比較省？林昱成地政士解析贈與免稅額與房地合一稅地雷

 

很多父母在進行財產規劃時常問：「房子先送給孩子會比較省稅嗎？」表面上能提早安排資產，但實際上不動產贈與牽涉極廣。讓專業的林昱成地政士帶您一次看懂贈與免稅額的優缺點，並避開未來孩子出售時可能面臨高額房地合一稅的隱藏地雷。贈與前必看的稅務重點，幫您真正達到合法節稅與順利傳承！ 

 

「贈與到底划不划算」，其實不能只看現在，而是要一起考量未來。今天就帶你一次看懂：

✎何謂不動產贈與？

✎有哪些隱藏成本？

✎哪些人適合用贈與？

✎哪些情況反而不建議？

 

一、什麼是不動產贈與？

簡單來說，就是不動產所有權人「無償」把房子移轉至他人名下。最常見的是：

✎長輩提前做財產安排，如父母贈與給子女

✎夫妻間贈與

雖然不用像買賣一樣支付價金，但依法仍然需要辦理：

✎贈與契約

✎繳納相關稅費

✎至地政機關辦理所有權移轉登記

因此，很多人以為「沒有支付價金，就不用繳稅。」其實這是錯誤觀念。

 

二、贈與不動產要繳哪些稅？

贈與不動產至少涉及以下幾項：

1. 贈與稅

只要是無償移轉財產，就可能課徵贈與稅。目前每人每年有免稅額（115年度為244萬），超過免稅額的部分，才需要依規定課稅。不過實務上，很多不動產的房屋加上土地的公告現值較高，因此一次移轉可能會產生贈與稅。

 

 

2. 土地增值稅

很多人會嚇一跳，「贈與也要土地增值稅？」答案是：有可能。

一般情況下，贈與土地仍需申報土地增值稅，但如果是「配偶間贈與」，通常可以申請「不課徵土地增值稅」。注意，是「暫時不課徵」，未來出售予第三人時，原本累積的土地漲價稅負，還是會一起計算。因此只是延後，不是消失。

 

3. 契稅

房屋部分還會涉及契稅。雖然金額未必很高，但仍是移轉成本之一。

 

4. 其他稅費

如代書費、地政規費等。

 

三、很多人忽略的最大問題：房地合一稅

這是近年最容易踩雷的地方。很多父母覺得「先把房子送給孩子，以後比較方便。」但沒想到，孩子未來賣房時，稅金可能暴增。原因在於，受贈房地後，未來出售時的「取得成本」，是以受贈當時的房屋現值以及土地總現值，按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，為原始取得成本計算。

 

四、實際案例說明

假設：

父親20年前買房，以300萬元購入。

108年市價1500萬元，房屋及土地總現值500萬元。

父親在108年把房子贈與給兒子，

兒子在115年出售，賣2000萬元。

國稅局在計算時，會以108年受贈的現值500萬元，並依消費者物價指數調整後作為原始成本。

等於課稅獲利可能高達1500萬元。

因此很多人以為「先贈與比較省。」結果反而讓下一代未來稅負更重。

 

五、哪些人適合房地贈與？

雖然有風險，但並不代表贈與不好。以下幾種情況，仍然可能適合：

1. 提前做資產安排

例如：

✎長輩年紀較高

✎希望提早安排財產

✎避免未來繼承糾紛

這時候贈與就有實務上的好處，在生前完成移轉，且可以透過多年分批贈與，利用每年贈與免稅額度，完成資產移轉．

 

2. 房產未來不打算出售

如果孩子未來可能長期持有、自住、不會賣出，那房地合一稅影響就相對較小。

 

六、哪些情況不建議直接贈與？

以下情況，通常建議先評估：

1. 受贈之後，未來可能出售

如果：

✎未來可能換屋

✎可能投資轉售

就要特別注意房地合一稅。

 

2. 家庭成員意見不一致

有些父母先贈與給某位子女。

結果後續：

✎兄弟姊妹產生爭議

✎認為分配不公平

反而導致家庭糾紛。

 

七、專業提醒：不要只看現在省多少稅

很多人在規劃房產時，只看「現在能不能少繳一點」，但真正重要的是：

✎未來出售稅負

✎家庭分配問題

✎法律風險

✎財產控制權

✎長期資產規劃

因此，不動產贈與前，建議一定要先完整評估，否則很可能現在看似省稅，未來反而付出更大的成本。

 

結語

不動產贈與不是不能做，但真正重要的是「做之前，有沒有先規劃好。」因為會牽涉：

✎贈與稅

✎土地增值稅

✎房地合一稅

✎家庭財產安排

如果只看單一稅目，很容易做出錯誤決定，建議在辦理前，先針對：

✎稅務

✎家庭成員

✎未來用途

✎長期持有規劃

做完整評估，才能真正達到「合法節稅、降低風險、避免後悔。」

 

如果你正在考慮：

✎不動產贈與

✎親人間買賣

✎未來繼承安排

建議先讓專業地政士協助評估適合方式，避免未來產生更大的稅務與法律問題。

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