【房屋繼承登記】親人過世怎麼辦？林昱成地政士解析不動產過戶與遺產稅申報流程

 

親人離世悲傷之餘，千萬別忽略了最重要的房屋繼承登記！許多人誤以為不動產會自動轉移，導致後續面臨高額罰鍰甚至被查封標售。本期專欄讓專業的林昱成地政士帶您一次搞懂不動產過戶流程，從確認合法繼承人、遺產稅申報到分割繼承協議，教您避開家族產權糾紛，順利且安心地完成資產傳承。 

 

人生中最難面對的事情之一，莫過於親人的離世。然而，當悲傷之餘，家屬往往還必須面對許多後續法律與財產處理問題，其中最重要的一項，就是繼承登記。

 

許多人以為，父母或親人過世後，名下的房屋和土地會自動轉到子女名下，但事實上並非如此。即使您是合法繼承人，如果沒有依法完成繼承登記，不動產的所有權仍然登記在已故親人名下，未來無論是出售、贈與、貸款、分割或其他處分行為，都可能受到限制。

 

在實務上，經常遇到許多家庭因為不了解繼承程序，而延誤辦理登記。有些案件甚至拖延數年、數十年，導致繼承人增加、家族成員失聯、文件難以取得，甚至衍生共有糾紛與爭產問題，讓原本單純的繼承案件變得複雜且耗費大量時間與成本。

 

事實上，繼承登記不只是將房屋過戶到繼承人名下而已，它還牽涉到繼承權的確認、遺產稅申報、繼承方式的選擇、家族財產分配、未來不動產處分規劃

每一個環節都與繼承人的權益息息相關。

 

因此，本文章將以淺顯易懂的方式，帶領大家一步一步了解繼承登記的完整流程，從親人過世後的第一步開始，到遺產查詢、遺產稅申報、繼承協議、地政登記以及常見問題解析，協助您建立正確觀念，避免因為不了解規定而影響自身權益。

 

一、什麼是繼承登記？

 

✎依民法1147條，繼承，因被繼承人死亡而開始。

民法1148條，繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。

而不動產部分，依土地法第73條，繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。

 

✎依土地法73之1條第一項，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。

 

✎土地法73之1條第二項，前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。

綜上所述，在繼承發生後，如果超過一定時間未辦繼承登記，不僅有罰鍰，甚至可以會被標售！

 

二、親人過世後第一件事要做什麼？

✎辦理死亡登記

於被繼承人死亡後30日內申請，申請人可以是被繼承人的配偶、親屬或同居人等，準備好

1.死亡證明書正本（檢察機關、軍事檢察機關、醫療機構出具之相驗屍體證明書）

2.被繼承人的身分證（須繳回，若遺失則免附）

3.戶口名簿

4.申請人的身分證、印章（或簽名）

即可到任一戶政事務所辦理死亡登記及除戶。建議當天一併申請多份「被繼承人的除戶戶籍謄本」，後續在不動產繼承登記、陳報遺產清冊或拋棄繼承等情形，都會需要。

 

三、確認誰是合法繼承人

依民法1138條規定，遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：

　一、直系血親卑親屬。

　二、父母。

　三、兄弟姊妹。

　四、祖父母。

重要觀念：不管哪個順位，配偶都有繼承權。

 

四、查詢遺產範圍

向國稅局申請被繼承人財產清冊，內容包含不動產、存款、股票等，亦可同時可申請所得資料、債務資料．

 

五、申報遺產稅

繼承人於被繼承人死亡之日起6個月內，檢附下列文件，到被繼承人戶籍所在地的國稅局申報遺產稅：

1.遺產稅申報書

2.被繼承人戶籍謄本

3.繼承人戶籍謄本

4.繼承系統表

5.財產資料，如財產清單、土地建物一類謄本

 

六、取得遺產稅證明文件

國稅局審核後會核發遺產稅繳清證明或免稅證明。

這份文件非常重要，因為沒有它，地政機關不會受理繼承登記。

 

七、繼承方式有哪幾種？

目前不動產有兩種繼承方式，公同共有繼承及分割繼承：

 

1. 公同共有繼承

最常見，也是最簡單辦理的方式，例如：爸爸的房子由媽媽、哥哥、弟弟繼承，由其中一人申請辦理即可。

優點：程序最簡單

缺點：未來出售需全體繼承人同意

 

2. 分割繼承

由全體繼承人協議，房子由其中一位繼承，其他繼承人繼承存款、股票等。

優點：不動產的持分清楚，後續處分較簡單。

缺點：需全體繼承人同意，蓋印鑑章並檢附印鑑證明。

 

八、辦理繼承登記需要哪些文件？

遺產稅申報完畢後，接著到地政機關辦理繼承登記，應備文件如下：

1.登記申請書

2.被繼承人除戶謄本

3.全體繼承人戶籍謄本

4.全體繼承人身分證明文件影本，如身分證影本

5.土地建物權狀正本

6.遺產稅繳稅（免稅）證明書

7.繼承系統表

 

如果是分割繼承，還需要

8.分割繼承協議書

9.全體繼承人印鑑證明

 

九、地政士專業提醒

許多人認為先辦公同共有登記，剩下的以後再分割登記就好。

但實務上，拖越久問題越多，比方說：繼承人增加、文件難取得、共有糾紛產生。因此建議，親人過世後儘早處理繼承登記問題。繼承問題往往不是法律問題，而是家族問題。越早規劃，越能避免未來爭議。

 

如果您目前有繼承、分割繼承、遺產規劃或不動產過戶需求，歡迎與我們聯繫，我們將提供專業協助，以利您順利完成所有程序．

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