【2026房地合一稅】賣房與繼承必看！北成不動產節稅顧問 林志聰解析5大節稅關鍵

 

房產交易最怕成交後才發現稅金超乎預期！因應2026房地合一稅新規範，不僅特定股權交易可能被視為賣房，繼承取得成本的認定與憑證保存也大有學問。本期專欄由專業的北成不動產節稅顧問 林志聰，為屋主與家族資產規劃者深度解密，帶您提前做好賣房節稅規劃，合法守住交易獲利！ 

 

2026房地合一稅新制大解密：

賣房、轉股、繼承前，先搞懂這5個節稅關鍵

房地產交易最怕的，不一定是房價漲跌，而是成交之後才發現：

原來這一筆交易，稅金比想像中更重。

財政部已於115年4月21日修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，這次修正重點不只是「加嚴」，也包含股權價值計算方式合理化、特定情形排除適用，以及把配偶贈與、連續繼承等既有解釋函令整併納入規範。換句話說，未來房地合一稅的判斷，會更重視實質內容、資產組成、持有期間與憑證保存。(財政部)

本文將用不動產實務角度，整理出屋主、投資人、企業主與家族資產規劃者最需要注意的五大關鍵。

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關鍵一：不是賣房才會中稅，賣「股份」也可能被視為賣房

很多人以為，公司名下有不動產，只要不直接買賣房地，而是改用股權轉讓，就可以避開房地合一稅。

這個觀念，現在非常危險。

依房地合一稅2.0規範，出售未上市、未上櫃、未興櫃公司的股份或出資額，只要同時符合兩個條件，就可能被視為房地交易：第一，交易日前一年內任一日，直接或間接持股超過50%；第二，交易時該公司股權價值50%以上，是由我國境內房地、房屋使用權、預售屋及其基地所構成。(財政部)

白話來說：

稅務機關看的不是你賣的是「股份」還是「房子」，而是你實質上是不是在移轉不動產價值。

尤其企業主若公司主要資產是廠房、土地、辦公室、店面或建案權益，在安排股權移轉、家族傳承、合夥退股前，一定要先盤點公司資產結構。

否則，看似一筆單純股份交易，可能直接被拉回房地合一稅框架。

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關鍵二：配偶贈與、繼承取得，不只看取得日，更要看持有期間能不能合併

房地合一稅的核心邏輯之一，就是：

持有越短，稅率越高；持有越久，稅負越有機會降低。

目前個人房地短期交易所得，持有2年以內稅率為45%，超過2年未逾5年稅率為35%。(財政部)

若是自住房地持有並設籍滿6年，符合條件者可享有400萬元免稅額，超過部分以10%稅率課徵。(財政部)

因此，配偶贈與、繼承、連續繼承等情形，最重要的不是「現在登記在誰名下」，而是能否把前手的持有期間合併計算。財政部本次修正也明確將配偶相互贈與、連續繼承等房地取得日與持有期間計算規範納入作業要點。(財政部)

這對家族資產傳承非常重要。

因為一間房子如果從父母、配偶、繼承人之間流轉，表面上看似重新取得，但在符合規定的情況下，持有時間可能不必完全歸零。

不過要特別注意，自住優惠不是只看戶籍而已，還要看有沒有實際居住，以及有無出租、營業或執行業務使用。

節稅不是做形式，而是要讓事實、文件與稅法條件一致。

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關鍵三：沒有收據，只能用3%推計費用，而且最高只有30萬元

房地合一稅的計算，不是單純「賣價減買價」而已。

基本公式可以簡化理解為：

成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得

其中，相關費用包括仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等。若沒有提出因取得、改良及移轉而支付費用的證明文件，原則上可按成交價額3%計算，但最高以30萬元為限；若實際費用高於推計費用，只要能提出合法支出憑證，才有機會核實認定。(財政部)

這裡有一個很實務的重點：

成交價超過1,000萬元後，3%推計費用就會卡在30萬元上限。

也就是說，今天如果賣一間2,500萬元的房子，沒有保存仲介費、裝修費、代書費等憑證，並不會自動用75萬元認列費用，而是可能只能認30萬元。

所以真正的節稅，不是成交後才想辦法找資料，而是從買進、裝修、持有、出售的每一個階段，就養成保存憑證的習慣。

一句話提醒：凡支出，必留憑；凡裝修，必留合約、發票、匯款紀錄。

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關鍵四：繼承、受贈房地的成本，不是用市場行情認定，而是看公告現值與CPI調整

很多人繼承或受贈房子後，會直覺認為：

「這間房現在市價2,000萬，那我的成本應該就是2,000萬吧？」

答案通常不是。

依房地合一稅規定，因繼承或受贈取得房地者，成本原則上是以繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，再按政府發布的消費者物價指數調整後的價值為準。(財政部)

這裡有兩個重點：

第一，繼承或受贈成本通常不會直接等於市場行情。

第二，CPI調整機制的功能，是避免因長期通貨膨脹造成不合理的虛增所得。

也就是說，CPI不是幫你把成本調到「市價」，而是讓公告現值、評定現值經過物價調整後，較合理地反映時間因素。

對長期持有、家族傳承的不動產來說，這是一道重要的稅務防線。

但若沒有事先試算，繼承人很可能在出售時才發現：帳面所得比想像中高很多。

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關鍵五：預售屋、房屋使用權、特定股權交易，灰色地帶越來越少

房地合一稅2.0早已將預售屋交易及實質移轉房地的股權交易納入課稅範圍，目的就是抑制預售屋炒作，並防杜透過股權移轉規避房地交易所得稅。(財政部)

財政部也明確列出，110年7月1日起，個人交易105年1月1日以後取得的房地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地、符合一定條件的股份或出資額，都可能按新制課稅。(財政部)

另外，申報期限也不能輕忽。

個人交易房地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地，或符合視為房地交易的股份或出資額，原則上要從相關交易日或移轉登記日次日起算30日內申報。(財政部)

這代表市場過去常見的幾種操作，例如預售屋轉約、房屋使用權移轉、以公司股權包裝房地價值，現在都不能再用「不是正式房屋買賣」來輕忽稅務風險。

未來的不動產交易，重點不是會不會做，而是做之前有沒有先完成稅務體檢。

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總結：2026後的房地交易，已進入「專業合規」時代

房地合一稅的重點，已經不只是賣房時要繳多少稅，而是全面檢查：

你交易的是房地，還是實質上等同房地的股份？

你持有期間能不能合併？

你的自住條件有沒有完整？

你的裝修、仲介、代書費有沒有憑證？

你的繼承或受贈成本，有沒有先試算？

你的預售屋、地上權、使用權或股權交易，有沒有落入申報範圍？

過去靠經驗判斷，現在要靠專業規劃。

過去成交後才算稅，現在應該成交前就先試算。

過去以為「沒賣房就沒房地合一稅」，現在必須看交易背後的實質資產。

真正的節稅，不是鑽漏洞，而是提前布局、合法保存憑證、讓交易架構經得起國稅局檢驗。

在資產透明化、稅務精準化的時代，每一筆不動產交易，都值得先做一次完整的法律與稅務體檢。

因為少算一步，可能多繳的不只是稅，而是整個資產配置的安全感。

 

不動產稅務政策日新月異，稍有不慎就可能面臨高額稅金。如果您正準備出售房產、轉讓股權或處理繼承不動產，請讓我們為您進行全面稅務體檢，確保您的資產規劃安全無虞。

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