【賣房節稅】土地增值稅怎麼算？林昱成地政士解析自用住宅優惠與重購退稅

 

很多人在賣房時，只關心「可以賣多少」，但真正影響你拿到手的錢，往往不是成交總價——而是土地增值稅等稅費。本期由專業的林昱成地政士跟大家介紹土地增值稅的計算方式，以及如何善用自用住宅優惠條件與重購退稅來合法進行賣房節稅。賣屋前一定要知道的省錢關鍵，都在這篇完整講解！
 

本文跟大家介紹土地增值稅的內容，自用增值稅條件，以及土地增值稅重購退稅。

 

我們實務上遇過不少案例，現在出售房屋，仲介一定都會先試算土地增值稅一般稅率以及自用稅率的金額，原本以為戶籍遷入房子，就可以使用自用稅率課徵土地增值稅，沒想到曾經用過自用稅率，或是近一年內曾經有營業、出租的狀況，導致無法使用自用稅率課徵土地增值稅，以致賣房子的成本大大提升，房子明明有賺錢，結果一扣除稅費，利潤瞬間縮水。

 

甚至有人因為沒有事先試算，

👉報稅後才發現稅金高到超出預期。

 

這篇文章，用最簡單的方式讓你了解：

土地增值稅怎麼算、怎麼合法節稅、降低稅負。

 

一、什麼是土地增值稅？

土地增值稅，顧名思義就是：

👉針對「土地漲價的部分」課稅

係針對「土地價值」的增加而課徵的稅負。

移轉房地（例如：買賣、贈與）的時候才會課徵，持有期間的話則是地價稅。

也就是說：

買進時的土地價值

賣出時的土地價值

中間的差額，就是課稅基礎。

 

二、土地增值稅如何計算？

土地增值稅 ＝ 土地漲價總額 × 稅率

那「土地漲價總額」怎麼來？

👉是用「公告土地現值」來計算

公式概念如下：

賣出時公告現值

減掉買進時移轉價格（再加上物價指數調整）

👉得出「漲價金額」

 

依照土地稅法第三十一條第一項：

＝申報土地移轉現值

－原規定地價或前次移轉現值×（台灣消費者物價總指數／ 100 ）－( 改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額)

 

三、稅率

土地增值稅採用「累進稅率」，大致分為：

 

20%

應徵稅額 ＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達100%者】× 稅率 ( 20% )

 

30%

應徵稅額 ＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在100%以上未達200%者】×【稅率 ( 30% ) －〔 ( 30% － 20% ) × 減徵率〕】－ 累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × A）

 

40%

應徵稅額 ＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在200%以上者】×【稅率 ( 40% ) －〔 ( 40% － 20% ) × 減徵率〕】－ 累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × B）

 

持有時間越長，分別會有其對應的減徵率20%、30%、40%，可以先上財政部的土地增值稅網站進行試算。

 

四、節稅的關鍵因素-自用住宅優惠條件及重購退稅

是否符合「自用住宅優惠」以及「重購退稅」，這是最重要的一點。

👉符合條件，可以用10%優惠稅率！

實務經驗上，許多客戶持有房地20~30年，一般稅率土地增值稅跟自用稅率土地增值稅差額可能高達上百萬，失之毫釐，差之千里。

 

五、自用住宅優惠-一生一次及一生一屋

想用自用優惠稅率，需符合下列條件：

一、土地及地上房屋是土地所有權人本人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地上房屋辦竣戶籍登記。

二、在出售前1年內沒有作營業或出租之住宅用地。

三、一人一生以1次為限。

四、出售都市土地面積以300平方公尺（約90.75坪）或非都市土地以700平方公尺（211.75坪）為限。

五、該筆土地地上建物之評定現值須達所占基地公告土地現值10%。但自用住宅建築工程完成滿1年以上者不在此限。

 

有的客戶會詢問：代書，如果我之前賣房子已經使用自用稅率課徵土地增值稅，是不是以後賣房子都只能以一般稅率課徵土地增值稅呢？答案是不一定唷！

一生一次自用稅率的條件比較寬鬆，一生一屋自用稅率相較之下條件比較嚴格：

1.土地所有權人出售前持有該土地6年以上。

2.出售時土地所有權人與其配偶、未成年子女無該自用住宅以外之房屋。

3.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

4.出售前5年內無供營業使用或出租。

5.面積限制為都市土地未超過150平方公尺（約45.375坪）或非都市土地未超過350平方公尺（約105.875坪）部分

符合上述條件，該次出售所課徵的土地增值稅，也可以適用自用住宅用地稅率10％課徵土地增值稅。

 

六、土地增值稅重購退稅

1.土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。

2.重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者。

3.原出售及重購土地所有權人登記同1人。　

4.出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。

5.重購都市土地面積未超過300平方公尺（約90.75坪）或非都市土地面積未超過700平方公尺（211.75坪）部分；出售土地則不受上開面積限制。

6.出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為。

如果符合上述條件，出售時的土地增值稅就可以申請退稅．但要特別注意，成功退稅後，要「五年後」才可以移轉，否則會被追繳退還的土地增值稅唷！

 

七、賣房前，一定要做的3件事

如果你準備出售不動產，建議先做：

1.先試算土地增值稅

👉避免「賣了才知道賺不多」

 

2.確認是否符合自用住宅資格

👉可能直接影響數十萬，甚至數百萬差距

 

3.評估出售時間與方式

👉有時候晚賣或早賣，對於繳納的土地增值稅有很大的影響

 

結語｜你可以先做一個動作，如果你現在：

✎有房地產準備出售

✎不確定會繳多少稅

✎想知道有沒有節稅空間

👉建議你先做一件事：

先把稅金試算出來

 

我們平常協助客戶進行稅務規劃，不僅是計算要繳納的稅金，而是幫客戶在出售前就做好完整規劃，避免多繳原本可以省下的稅金．

立即預約諮詢